<<入居後のトラブルへの対応について>>不動産取引全般／一級建築士事務所

マイホームを購入した後のトラブルとしては、まず建物そのものの不具合が考えられます。例えば設備機器が本来の機能通りに動かない、建具その他住居のどこかが損傷していた、もしくは通常の使用の中ですぐに壊れた、よく見たらそもそも契約時に説明を受けた仕様になっていなかったなど、さまざまな可能性が挙げられます。

購入後にこれらの不具合に気づき、それが契約内容と違っているのならば、買主は売主に対し「契約不適合責任」を追及することができます。民法の条文では、

「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対し、本件目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる」

と規定されています。これはつまり、購入・引き渡しを受けた物件が契約時で取り交わした内容と違っていた場合に、買主は売主にその責任として本来の契約内容を実現するために修理をしたり、代わりのものに交換したりすることを請求できるというものです。

さらに、「履行追完請求」をしても売主が応じない場合は、「代金減額請求」が可能になります。これはその分の代金を、購入時に支払った金額から差し引いて返還してもらうということになります。

土地の場合は、隣地との境界が契約内容と違っていた、土壌が汚染されていた、埋設物が発見された、地盤が軟弱で沈下が出始めたなどが契約不適合の内容として考えられます。履行の追完請求としては、汚染物質の除去、埋設物の撤去、地盤改良による強化を求めることになります。

この「契約不適合責任」という考え方は、2020年4月の民法改正によって規定されたもので、それまでは売買契約後に売主が買主に対して負う責任としては、「瑕疵担保責任」というものがありました。これは売買の目的物に「隠れたる瑕疵」が発見された場合、発見後1年以内であれば買主は売主に対し損害賠償請求ができ、本来の契約目的が達成されないときは契約解除を請求できるというものでした。「瑕疵」とは、傷、欠陥、不具合を意味し、「隠れたる瑕疵」とは、通常の注意を払っても気づくことができないような目に見えない欠陥、不具合のことを言います。例えば住んでから気づいた屋根・天井の欠陥による雨漏り、構造部分の欠損やひび割れ、シロアリによる木造部の侵食などが挙げられます。

現行規定の「契約不適合責任」では、「隠れたる瑕疵」であるかどうかは関係なく、契約内容に合っているか否かが判断基準になります。ですから、買主にとってはより分かりやすい規定になっていると言えます。

ただし、契約不適合とされる内容が買主の責任によって発生したものである場合は、買主は売主にそれに基づく請求はできません。また、契約不適合責任は「任意規定」ですので、売買契約書の特約などで独自の内容を規定することができます。例えば、契約不適合責任の請求期間を定めるとか、売主の責任であると判断できない内容についてはその範囲から除外するなどです。ですから、基本的には買主の権利は「契約不適合責任」で守られているとはいえ、なんでも売主の責任として追及できるわけではないということを認識しておきましょう。売買契約時に契約書の内容を漏らさず確認しておくということも忘れずに。

新たな居住先で、もし何らかのトラブルに見舞われたとしたら、自分だけで考え込んでしまわず、相談窓口を活用することも検討しましょう。

例えば、契約不適合責任の追及が対策として有効であるとしても、法令に詳しくなければどう話を進めていけばよいのかわからないでしょう。そんな時には各種相談窓口を利用することで、自分ひとりでは思い至ることができないような考えを示してもらったり、適切な手続きの進め方を教えてもらったりすることができます。

代表的な相談内容とその相談窓口としては、住宅の欠陥や敷地境界などに関しては全国の消費生活センターや法テラスに、不動産取引の内容などについては宅地建物取引業協会や宅地建物取引業保証協会などが挙げられます。

この他、騒音やゴミ、ペットなどに関する近隣住民トラブルについては、市区町村の役所などで相談窓口が設けられていることがあります。さらに我慢できないような事柄で、早急に解決を図りたい場合には、警察に相談することになります。これらの相談窓口をうまく活用し、専門家の意見を参考にしながらトラブルの解決に向けて最善の道を探しましょう。

とはいえ、快適に暮らすためにはそもそもトラブルなどが無いことが一番ですから、まずは自分自身が過剰になっていないか、万が一トラブルを誘発するようなことになってないかなど、一旦落ち着いて確認してみることも必要です。